Referenzen

  • 8-stöckiges MFH mit 32 Wohnungen in Biel in Eigentümerschaft von drei Geschwistern, 
  • ein MFH mit 11 Wohnungen in Bern-Bethlehem in Eigentümerschaft eines getrennten Paares, 
  • 3-stöckiges Stadthaus in Thun in Eigentümerschaft eines älteren Ehepaares,
  •  Stockwerkeigentümerschaft mit 4 Parteien in Bern.

Dies sind einige Beispiele von Objekten mit verschiedenen Hintergründen, die ich mit je unterschiedlichem Fokus betreuen und als Teil meines Portfolios verwalten darf. 

Sanierung von Küchen und Bädern

Küchenersatz ist eine Routineaufgabe, zumal bei der Bewirtschaftung älterer Liegenschaften. Beim laufenden Unterhalt müssen oft Geräte ersetzt oder repariert werden. 

Im Vergleich dazu sind Badsanierungen oft aufwendiger. Bei guter Planung lassen sich aber auch Bäder innerhalb einiger Wochen erneuern. 

In dieser 3.5-Zimmerwohnung wurde im Sommer 2025 eine Totalsanierung von Küche und Bad durchgeführt. 

  • Ersatz des Gasherdes durch Elektroherd; in diesem Zusammenhang auch neue Stromleitungen und Elektroverteilung 
  • Keramikböden an die Stelle des Linoleums 
  • komplett neue Küche mit Granitabdeckung und Geschirrspüler 
  • komplett neues Bad inkl. Wände und Boden

Die Erneuerung konnte innerhalb von 7 Wochen vollzogen werden, inkl. der professionellen Asbestsanierung (enthalten im alten Kleber der Keramikplatten). 

Küchenersatz ist eine Routineaufgabe bei der Bewirtschaftung älterer Liegenschaften. 

Energetische Sanierung + Heizungsersatz 

Wie heizen? Wie isolieren? Diese Fragen stellen sich in vielen Gebäuden in der Schweiz. Im Rahmen der Erneuerungs- und Investitionsplanung leitete ich 2022-2025 ein anspruchsvolles Projekt in einem 8-stöckigen Mehrfamilienhaus in Biel. 

  • GEAK und Abklärung der Subventionsberechtigung 
  • Wirtschaftliche und geologische Klärungen: Anschluss an die Fernheizung, Luft-, Grundwasser- oder doch Erdsonden-Wärmepume? 
  • Projektierung des Bauprogramms und Baueingabe.
  • Offerten einholen und Baupartner auswählen. 
  • Finanzierung planen: Erhöhung der Hypothek und ein Teil Eigenfinanzierung über Erträge und Rückstellungen. 
  • Bauliche Umsetzung über 3 Jahre gestaffelt (steuerlich begründet):
  • Flachdachsanierung inkl. neuer Isolation 
  • Fassadendämmung 
  • 10 Bohrungen à 300m Tiefe, Rückbau der Ölheizung und Öltanks, neue Stromzuleitung, neue Hauptverteilung,  Inbetriebnahme der neuen Heizungsnanlage. 
  • Photovoltaik auf dem Dach 

Mieterträge und Immobilienentwicklung

Mit Erneuerung und Investitionen stellt sich für viele Eigentümer:innen die Frage, ob und wie sie die Mieten anpassen sollen. Mietanpassungen sind in der Regel nach kleineren Sanierungen (Küche, Bad) wie auch nach grösseren wertvermehrenden Arbeiten zugelassen. Zugleich gibt es Markt-Anpassungen bei Neuvermietung sowie die Anpassungen an die Teuerung und den Referenzzinssatz. 

Beim Objekt in Biel konnten die Mieterträge in den letzten fünf Jahren schrittweise um rund 10 % gesteigert werden. Gleichzeitig führte der Wechsel auf eine Erdsondenheizung zu deutlich tieferen Heizkosten, sodass die daraus resultierenden Mietzinsanpassungen (im Rahmen wertvermehrender Investitionen und emissionsmindernder Massnahmen gemäss Art. 14 VMWG) für die Mieterschaft moderat und insgesamt kaum spürbar blieben.

Ausgehen vom Objekt (Renovationsbedarf, Ausbaumöglichkeiten, Mieterschaft) und den Bedürfnissen der Eigentümer:innen können hier unterschiedliche Strategien zur Anwendung kommen. 

Projektfinanzierung

Die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapital 

Bei Liegenschaften, die nicht selbst bewohnt werden, erhöhen die Hypothekargeber (Banken, Versicherungen) in der Regel gerne die Hypothek, zumal wenn der Zusatzkredit in den Werterhalt oder die Wertsteigerung der Liegenschaft fliesst. 

Eigenmittel werden sinnvollerweise in Form der laufenden Erträge eingebracht. Daneben gibt es auch immer die Möglichkeit, private Mittel über ein Darlehen einzubringen. 

Zur Finanzierungsstrategie gehört auch die Frage der Amortisation. 

Rechts ist dies an einem Beispiel dargestellt. In einem Mehrfamilienhaus sollen die Fenster und das Dach saniert werden. Die Baukosten werden auf 180'000.- Franken budgetiert, davon können im Projektjahr 2026 50'000 Franken über Eigenmittel finanziert werden. In den Jahren 2027, 2028 und 2029 wird sodann zunächst das private Darlehen amortisiert. Die Schuldzinsen können in der Steuererklärung als Aufwand zum Abzug gebracht werden, sofern die Eigentümerschaft die Liegenschaft nicht selbst bewohnt.

Es versteht sich von selbst: Für jedes Projekt legen wir ein Vorgehen und eine Aufteilung der Finanzierung fest, die Ihren Möglichkeiten und Ihren persönlichen Präferenzen entspricht.