Referenzen
- 8-stöckiges MFH mit 32 Wohnungen in Biel in Eigentümerschaft von drei Personen
- ein MFH mit 11 Wohnungen in Bern-Bethlehem in Eigentümerschaft eines getrennten Paares,
- 3-stöckiges Stadthaus in Thun in Eigentümerschaft eines älteren Ehepaares,
- Stockwerkeigentümerschaft mit 4 Parteien in Bern.
Dies sind einige Beispiele von Objekten mit verschiedenen Hintergründen, die ich mit unterschiedlichem Fokus betreuen und verwalten darf.
Fallbeispiele
Im Folgenden habe ich praktische Beispiele aus den letzten Jahren zusammengestellt. Sie bilden keinesfalls die Breite von Fragestellungen ab; aber sie geben einen Eindruck, wie ich arbeite und was zu meinem Repertoire gehört.
Die vier Beispiele sind:
- Sanierung von Küchen und Bädern
- Energetische Sanierung und Heizungsersatz
- Bau und Betrieb einer Solaranlage mit Peakleistung 30 kWh
- Ertragssteigerung und Mietentwicklung, u.A. im Zuge von wertvermehrenden Investitionen
- Finanzierung einer Sanierung aus laufenden Erträgen, einem privaten Darlehen und einem Bankkredit
1. Sanierung von Küchen und Bädern
Küchenersatz ist eine Routineaufgabe, zumal bei der Bewirtschaftung älterer Liegenschaften. Beim laufenden Unterhalt müssen oft Geräte ersetzt oder repariert werden.
Im Vergleich dazu sind Badsanierungen oft aufwendiger. Bei guter Planung lassen sich aber auch Bäder innerhalb einiger Wochen erneuern.
In dieser 3.5-Zimmerwohnung wurde im Sommer 2025 eine Totalsanierung von Küche und Bad durchgeführt.
- Ersatz des Gasherdes durch Elektroherd; neue Stromleitungen und Elektroverteilung
- Keramikböden an die Stelle des Linoleums
- neue Küche mit Granitabdeckung und Geschirrspüler
- neues Bad inkl. Wände und Boden
Die Erneuerung konnte dank guter Vorbereitung innerhalb von 7 Wochen abgeschlossen werden, inkl. der professionellen Asbestsanierung.
2. Energetische Sanierung + Heizungsersatz
Wie heizen? Wie isolieren? Diese Fragen stellen sich in vielen Gebäuden in der Schweiz. Im Rahmen der Erneuerungs- und Investitionsplanung leitete ich 2022-2025 ein anspruchsvolles Projekt in einem 8-stöckigen Mehrfamilienhaus in Biel.
- GEAK und Abklärung der Subventionsberechtigung
- Wirtschaftliche und geologische Klärungen: Anschluss an die Fernheizung, Luft-, Grundwasser- oder doch Erdsonden-Wärmepumpe?
- Projektierung des Bauprogramms und Baueingabe.
- Offerten einholen und Baupartner auswählen.
- Finanzierung planen: Erhöhung der Hypothek und ein Teil Eigenfinanzierung über Erträge und Rückstellungen.
- Bauliche Umsetzung über 3 Jahre gestaffelt (steuerlich begründet):
- Flachdachsanierung inkl. neuer Isolation
- Fassadendämmung
- 10 Bohrungen à 300m Tiefe, Rückbau der Ölheizung und Öltanks, neue Stromzuleitung, neue Hauptverteilung, Inbetriebnahme der neuen Heizungsanlage.
- Photovoltaik auf dem Dach
3. Bau und Betrieb einer Solaranlage
In einer grossen Wohnliegenschaft haben wir 2025 eine Solaranlage mit Peakleistung 30 kW konzipiert, aufgebaut und in Betrieb genommen.
Von Anfang an war das Ziel, den produzierten Strom im Haus selbst zu nutzen. Neben den administrativen hat sich die Eigentümerschaft auch aus folgenden Gründen gegen die Einrichtung eines ZEV entschieden: Da rund 80 Personen im Haus wohnen, das Warmwasser über die Erdsonden-WP geheizt wird und mit Lift und Waschküche ein hoher Verbrauch im Bereich des Allgemeinstroms vorliegt, sollte der Strom zunächst in diesem Bereich genutzt und so über die Heiz- und Nebenkosten abgerechnet werden.
Hohe Eigennutzung von 75% und mehr
Das erste Betriebsjahr hat gezeigt, dass selbst im Sommer (wenn die höchste Leistung vorliegt) eine Eigennutzung von über 75% erreicht wird. In den Monaten Januar, Februar und März beträgt sie 95-100%, jedoch wird hier bedeutend kleinere Menge Strom produziert.
Die Bewohner profitieren so von günstigerem Strom. Ein bedeutender Teil des Warmwassers wird im Sommer über Solarstrom erhitzt.
Die Leistung ist eindrücklich. In den Monaten Mai, Juni und Juli wurden monatlich über 5 MWh Solarstrom produziert. Zugleich macht der Vergleich mit den Monaten Januar, Februar und März deutlich: In den Wintermonaten ist zwar die Eigennutzung annähernd 100%, doch das Volumen mit 0.8 MWh (Januar) und 1.2 MWh (Februar) ernüchternd klein. Photovoltaik alleine kann im Winter ein Haus in aller Regel nicht heizen. Der Leistungsabfall im Winter ist zu gross (Wetter, kürzere Tage, Einfallswinkel des Sonnenlichts).
Gerne berate ich Sie zu den Chancen und bauliche Möglichkeiten.
4. Mieterträge und Immobilienentwicklung
Mit Erneuerung und Investitionen stellt sich für viele Eigentümer:innen die Frage, ob und wie sie die Mieten anpassen sollen.
Die Mieten möglichst wenig anpassen? Die Mieten moderat anpassen, in Rücksicht auf die wirtschaftliche Belastung und familiäre Situation der Mietenden? Oder alle rechtlichen Möglichkeiten nutzen, um maximale Erträge zu sichern? Hier gibt es oft unterschiedliche Haltungen und Ziele – und diese Vielfalt respektiere ich als Dienstleister. Mir persönlich ist Fairness gegenüber der Mieterschaft ein wichtiges Anliegen, und ich bringe diese Perspektive gerne in die Beratung ein. Gleichzeitig sind es letztlich die Eigentümer:innen, die entscheiden, welchen Weg sie gehen wollen – und dabei gibt es auch strategische Überlegungen zu beachten, wenn etwa die Hypothek erhöht werden muss oder der Verkaufswert der Liegenschaft ermittelt werden soll; für beides ist der Ertragswert eine wichtige Referenzgrösse.
Beim Objekt in Biel entschied sich die Eigentümerschaft im Rahmen mehrjähriger und umfassender Sanierungen (Wohnungen, Gebäudehülle, Haustechnik) für eine schrittweise Erhöhung der Mieten. Zugleich wurde die Mieterschaft durch den Wechsel auf eine Erdsonden-Wärmepumpe bei den Heizkosten signifikant entlastet; dies so sehr, dass für die Bestandsmietenden die Anpassung der Bruttomieten insofern kaum spürbar war, als sie monatlich keinen höheren Betrag bezahlen müssen.
Ausgehend vom Objekt (Renovationsbedarf, Ausbaumöglichkeiten, Mieterschaft) und den Bedürfnissen der Eigentümer:innen können hier unterschiedliche Strategien zur Anwendung kommen.
5. Projektfinanzierung
Die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapital
Bei Liegenschaften, die nicht selbst bewohnt werden, erhöhen die Hypothekargeber (Banken, Versicherungen) die Hypothek in der Regel einfacher, zumal wenn der Zusatzkredit in den Werterhalt oder die Wertsteigerung der Liegenschaft fliesst.
Eigenmittel werden sinnvollerweise in Form der laufenden Erträge eingebracht. Daneben gibt es auch immer die Möglichkeit, private Mittel über ein Darlehen einzubringen.
Zur Finanzierungsstrategie gehört auch die Frage der Amortisation.
In den Bildern ist dies an einem Beispiel dargestellt. In einem Mehrfamilienhaus sollen die Fenster und das Dach saniert werden. Die Baukosten werden auf 180'000.- Franken budgetiert. Davon können im Projektjahr 2026 50'000 Franken über Eigenmittel finanziert werden. In den Jahren 2027, 2028 und 2029 wird sodann zunächst das private Darlehen amortisiert. Die Schuldzinsen können in der Steuererklärung als Aufwand zum Abzug gebracht werden, sofern die Eigentümerschaft die Liegenschaft nicht selbst bewohnt.
Es versteht sich von selbst: Für jedes Projekt legen wir ein Vorgehen und eine Aufteilung der Finanzierung fest, die Ihren Möglichkeiten und Ihren persönlichen Präferenzen entspricht.
