Referenzen
- 8-stöckiges MFH mit 32 Wohnungen in Biel in Eigentümerschaft von drei Geschwistern,
- ein MFH mit 11 Wohnungen in Bern-Bethlehem in Eigentümerschaft eines getrennten Paares,
- 3-stöckiges Stadthaus in Thun in Eigentümerschaft eines älteren Ehepaares,
- Stockwerkeigentümerschaft mit 4 Parteien in Bern.
Dies sind einige Beispiele von Objekten mit verschiedenen Hintergründen, die ich mit unterschiedlichem Fokus betreuen und verwalten darf.
Fallbeispiele
Im Folgenden habe ich praktische Beispiele aus den letzten Jahren zusammengestellt. Sie bilden keinesfalls die Breite von Fragestellungen ab; aber sie geben einen Eindruck, wie ich arbeite und was zu meinem Repertoire gehört.
Die vier Beispiele sind:
- Sanierung von Küchen und Bädern
- Energetische Sanierung und Heizungsersatz
- Ertragssteigerung und Mietentwicklung, u.A. im Zuge von wertvermehrenden Investitionen
- Finanzierung einer Sanierung aus laufenden Erträgen, einem privaten Darlehen und einem Bankkredit
1. Sanierung von Küchen und Bädern
Küchenersatz ist eine Routineaufgabe, zumal bei der Bewirtschaftung älterer Liegenschaften. Beim laufenden Unterhalt müssen oft Geräte ersetzt oder repariert werden.
Im Vergleich dazu sind Badsanierungen oft aufwendiger. Bei guter Planung lassen sich aber auch Bäder innerhalb einiger Wochen erneuern.
In dieser 3.5-Zimmerwohnung wurde im Sommer 2025 eine Totalsanierung von Küche und Bad durchgeführt.
- Ersatz des Gasherdes durch Elektroherd; neue Stromleitungen und Elektroverteilung
- Keramikböden an die Stelle des Linoleums
- neue Küche mit Granitabdeckung und Geschirrspüler
- neues Bad inkl. Wände und Boden
Die Erneuerung konnte dank guter Vorbereitung innerhalb von 7 Wochen abgeschlossen werden, inkl. der professionellen Asbestsanierung.
2. Energetische Sanierung + Heizungsersatz
Wie heizen? Wie isolieren? Diese Fragen stellen sich in vielen Gebäuden in der Schweiz. Im Rahmen der Erneuerungs- und Investitionsplanung leitete ich 2022-2025 ein anspruchsvolles Projekt in einem 8-stöckigen Mehrfamilienhaus in Biel.
- GEAK und Abklärung der Subventionsberechtigung
- Wirtschaftliche und geologische Klärungen: Anschluss an die Fernheizung, Luft-, Grundwasser- oder doch Erdsonden-Wärmepumpe?
- Projektierung des Bauprogramms und Baueingabe.
- Offerten einholen und Baupartner auswählen.
- Finanzierung planen: Erhöhung der Hypothek und ein Teil Eigenfinanzierung über Erträge und Rückstellungen.
- Bauliche Umsetzung über 3 Jahre gestaffelt (steuerlich begründet):
- Flachdachsanierung inkl. neuer Isolation
- Fassadendämmung
- 10 Bohrungen à 300m Tiefe, Rückbau der Ölheizung und Öltanks, neue Stromzuleitung, neue Hauptverteilung, Inbetriebnahme der neuen Heizungsanlage.
- Photovoltaik auf dem Dach
3. Mieterträge und Immobilienentwicklung
Mit Erneuerung und Investitionen stellt sich für viele Eigentümer:innen die Frage, ob und wie sie die Mieten anpassen sollen.
Die Mieten moderat anpassen, in Rücksicht auf die wirtschaftliche Belastung und familiäre Situation der Mietenden? Oder alle rechtlichen Möglichkeiten nutzen, um maximale Erträge zu sichern? Oft gibt es hier unterschiedliche Haltungen und Ziele – zugleich gibt es strategische Überlegungen zu beachten, wenn etwa die Hypothek erhöht oder der Wert der Liegenschaft ermittelt werden soll; für beides ist der Ertragswert eine wichtige Referenzgrösse.
Beim Objekt in Biel konnten die Mieterträge in den letzten fünf Jahren schrittweise um rund 10 % gesteigert werden. Zugleich wurde die Mieterschaft durch den Wechsel auf eine Erdsonden-Wärmpepumpe bei den Heizkosten signifikant entlastet. Für die Bestandsmietenden war die Anpassung der Nettomieten teils kaum spürbar.
Ausgehen vom Objekt (Renovationsbedarf, Ausbaumöglichkeiten, Mieterschaft) und den Bedürfnissen der Eigentümer:innen können hier unterschiedliche Strategien zur Anwendung kommen.
4. Projektfinanzierung
Die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapital
Bei Liegenschaften, die nicht selbst bewohnt werden, erhöhen die Hypothekargeber (Banken, Versicherungen) die Hypothek in der Regel einfacher, zumal wenn der Zusatzkredit in den Werterhalt oder die Wertsteigerung der Liegenschaft fliesst.
Eigenmittel werden sinnvollerweise in Form der laufenden Erträge eingebracht. Daneben gibt es auch immer die Möglichkeit, private Mittel über ein Darlehen einzubringen.
Zur Finanzierungsstrategie gehört auch die Frage der Amortisation.
In den Bildern ist dies an einem Beispiel dargestellt. In einem Mehrfamilienhaus sollen die Fenster und das Dach saniert werden. Die Baukosten werden auf 180'000.- Franken budgetiert. Davon können im Projektjahr 2026 50'000 Franken über Eigenmittel finanziert werden. In den Jahren 2027, 2028 und 2029 wird sodann zunächst das private Darlehen amortisiert. Die Schuldzinsen können in der Steuererklärung als Aufwand zum Abzug gebracht werden, sofern die Eigentümerschaft die Liegenschaft nicht selbst bewohnt.
Es versteht sich von selbst: Für jedes Projekt legen wir ein Vorgehen und eine Aufteilung der Finanzierung fest, die Ihren Möglichkeiten und Ihren persönlichen Präferenzen entspricht.
